Η εκμίσθωση ενός ακινήτου αποτελεί για πολλούς ιδιοκτήτες σημαντική πηγή εισοδήματος. Δεν είναι όμως λίγες οι περιπτώσεις στις οποίες ο μισθωτής σταματά να πληρώνει το ενοίκιο, συνεχίζει να μένει στο ακίνητο χωρίς να καταβάλλει τίποτα, ή αρνείται να το αδειάσει ακόμη και μετά τη λήξη της μίσθωσης. Πολλοί ιδιοκτήτες, σε αυτές τις περιπτώσεις, νιώθουν ότι δεν έχουν πραγματικό τρόπο να προστατέψουν την περιουσία τους, ή φαντάζονται ότι θα χρειαστούν χρόνια μέχρι να δικαιωθούν.
Η αλήθεια είναι διαφορετική, και μάλιστα από φέτος ακόμη πιο ευνοϊκή για τον ιδιοκτήτη. Από την 1η Μαΐου 2026 η διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου άλλαξε ριζικά, με τον ν. 5221/2025, και έγινε πολύ πιο γρήγορη απ’ όσο ίσχυε μέχρι πρόσφατα.
Τι είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου σήμερα
Μέχρι πρότινος, η διαταγή απόδοσης μισθίου εκδιδόταν από δικαστήριο, χωρίς να προηγηθεί τακτική συζήτηση, αλλά πάντα μέσα στα χρονοδιαγράμματα και τον φόρτο των δικαστηρίων. Αυτό πλέον έχει αλλάξει. Η νέα διαδικασία, που ισχύει παράλληλα με την παλιά αλλά είναι πολύ ταχύτερη, προβλέπει ότι η διαταγή εκδίδεται από πιστοποιημένο δικηγόρο, ο οποίος ορίζεται αλφαβητικά από τη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου από ειδικό κατάλογο δικηγόρων, χωρίς να χρειάζεται καθόλου προσφυγή στο δικαστήριο. Ο δικηγόρος αυτός υποχρεούται να ολοκληρώσει την έκδοση της διαταγής μέσα σε είκοσι ημέρες από την ανάθεση του φακέλου. Ο ιδιοκτήτης διατηρεί βέβαια και τη δυνατότητα να ακολουθήσει την παλιά οδό, μέσω αγωγής, αν κρίνει ότι τον συμφέρει περισσότερο, αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις η νέα διαδικασία είναι σαφώς πιο πρακτική.
Άλλη μία πολύ σημαντική αλλαγή, που πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν ακόμη: η διαταγή απόδοσης μισθίου δεν αφορά πια μόνο τις περιπτώσεις καθυστέρησης ενοικίου. Με την τροποποίηση του άρθρου 637 ΚΠολΔ, που ισχύει από 1.1.2026, το εργαλείο αυτό μπορεί να χρησιμοποιηθεί και όταν απλώς έχει λήξει η μίσθωση, ορισμένου ή αορίστου χρόνου, χωρίς να υπάρχει καμία οφειλή. Δηλαδή, ακόμη κι αν ο μισθωτής πλήρωνε πάντοτε κανονικά αλλά αρνείται να αποχωρήσει μετά τη λήξη της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης έχει πλέον στη διάθεσή του την ίδια ταχεία διαδικασία.
Πότε και πώς μπορεί να εκδοθεί
Στην περίπτωση καθυστέρησης μισθωμάτων, η διαδικασία ξεκινά με έγγραφη όχληση που επιδίδεται από δικαστικό επιμελητή, και πρέπει να έχουν περάσει τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες από αυτήν την επίδοση μέχρι την κατάθεση της αίτησης. Αν ο μισθωτής πληρώσει μέσα σε αυτό το δεκαπενθήμερο, η διαδικασία σταματά, εκτός αν πρόκειται για επανειλημμένη δυστροπία, οπότε δεν χρειάζεται καν νέα όχληση για να προχωρήσει η υπόθεση τον επόμενο μήνα που θα καθυστερήσει ξανά το ενοίκιο.
Στην περίπτωση λήξης της μίσθωσης, οι προθεσμίες είναι αναγκαστικά μεγαλύτερες, ακριβώς για να έχει ο μισθωτής εύλογο χρόνο να βρει νέα στέγη. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να επιδώσει εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του ακινήτου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης, και η αναγκαστική εκτέλεση, αν χρειαστεί να φτάσουμε ως εκεί, μπορεί να ξεκινήσει μόνο δύο μήνες μετά την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι η όλη διαδικασία, από την πρώτη όχληση μέχρι την πραγματική ανάκτηση του ακινήτου, διαρκεί περίπου έξι μήνες, χωρίς να υπολογίζονται τυχόν αργίες ή θερινές διακοπές που μπορεί να την επιμηκύνουν λίγο ακόμη.
Σε κάθε περίπτωση, ο μισθωτής διατηρεί δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής μέσα σε δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες, αν θεωρεί ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις ή ότι η διαδικασία δεν τηρήθηκε σωστά. Η απλή δυσαρέσκεια ή η οικονομική δυσχέρεια του μισθωτή, όμως, δεν αρκούν από μόνες τους για να ανατρέψουν τη διαδικασία, εφόσον όλα έχουν γίνει νόμιμα.
Τι μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης
Η διαταγή δεν περιορίζεται στην απλή ανάκτηση του ακινήτου. Συνήθως ζητείται παράλληλα και η καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, οι τόκοι υπερημερίας, τα κοινόχρηστα που τυχόν βαρύνουν τον μισθωτή, καθώς και τα δικαστικά έξοδα. Έτσι ο ιδιοκτήτης μπορεί, με μία και μόνη διαδικασία, να πετύχει τόσο την επιστροφή του ακινήτου όσο και την είσπραξη όσων του οφείλονται.
Αξίζει εδώ μια διευκρίνιση που μπερδεύει αρκετούς πελάτες: η διαταγή απόδοσης μισθίου δεν πρέπει να συγχέεται με τη διαταγή πληρωμής, που αφορά αμιγώς χρηματικές απαιτήσεις χωρίς το στοιχείο της απόδοσης του ακινήτου. Πρόκειται για δύο ξεχωριστά εργαλεία, με διαφορετικό κόστος αμοιβής του πιστοποιημένου δικηγόρου που τις εκδίδει — 300 ευρώ για τη διαταγή απόδοσης μισθίου, 400 ευρώ για τη διαταγή πληρωμής — και ο σωστός χειρισμός εξαρτάται από το τι ακριβώς χρειάζεται ο ιδιοκτήτης σε κάθε περίπτωση.
Τι δεν πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης
Η εμπειρία δείχνει ότι πολλοί ιδιοκτήτες χάνουν πολύτιμο χρόνο περιμένοντας υποσχέσεις του μισθωτή ότι «θα πληρώσει τον επόμενο μήνα», με αποτέλεσμα οι οφειλές να μεγαλώνουν και η είσπραξή τους να γίνεται όλο και πιο δύσκολη. Άλλοι παρασύρονται στην αντίθετη κατεύθυνση και προσπαθούν να πιέσουν τον μισθωτή μόνοι τους, αλλάζοντας την κλειδαριά, κόβοντας το ρεύμα ή απομακρύνοντας τα προσωπικά του αντικείμενα. Τέτοιες ενέργειες είναι παράνομες και μπορούν να γυρίσουν μπούμερανγκ, δημιουργώντας αστική και ποινική ευθύνη για τον ίδιο τον ιδιοκτήτη. Η νόμιμη οδός είναι πάντα η ασφαλέστερη, και πλέον είναι και αρκετά γρηγορότερη απ’ ό,τι παλιά.
Η σημασία της έγκαιρης νομικής καθοδήγησης
Όσο νωρίτερα κινηθεί κανείς, τόσο μικρότερη είναι η οικονομική ζημία του. Η αναμονή, η προφορική συνεννόηση χωρίς αποδεικτικά στοιχεία, ή η καθυστέρηση στη λήψη μέτρων, συνήθως ωφελούν μόνο τον κακοπληρωτή μισθωτή. Με το νέο πλαίσιο, η σωστή επιλογή της διαδικασίας από την αρχή -αν δηλαδή πρόκειται για περίπτωση δυστροπίας ή για λήξη μίσθωσης- κάνει πραγματική διαφορά στον χρόνο και στο κόστος.
Το γραφείο μας αναλαμβάνει υποθέσεις μισθώσεων, διαταγών απόδοσης μισθίου και αναγκαστικής εκτέλεσης, με πλήρη γνώση και εξοικείωση στο νέο πλαίσιο που ισχύει από το 2026. Αναλαμβάνουμε την υπόθεση από την πρώτη όχληση μέχρι την πραγματική ανάκτηση του ακινήτου, με στόχο την ταχύτερη δυνατή και ασφαλέστερη λύση για τον εντολέα μας.
