Στην ελληνική πραγματικότητα δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου μία αγοραπωλησία ακινήτου δεν ολοκληρώνεται ποτέ, παρά το γεγονός ότι ο αγοραστής έχει ήδη καταβάλει το σύνολο ή το μεγαλύτερο μέρος του τιμήματος.
Πολλές φορές υπάρχει μόνο ένα προσύμφωνο. Άλλοτε υπάρχει ένα ιδιωτικό συμφωνητικό. Σε αρκετές περιπτώσεις υπάρχουν μόνο αποδείξεις πληρωμών ή μάρτυρες που γνωρίζουν τη συμφωνία των μερών.
Τα προβλήματα συνήθως εμφανίζονται όταν ο πωλητής αλλάζει γνώμη, όταν αποβιώσει πριν υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο ή όταν οι κληρονόμοι του αρνούνται να ολοκληρώσουν τη μεταβίβαση.
Το γεγονός αυτό δημιουργεί εύλογη ανασφάλεια στον αγοραστή, ο οποίος πολλές φορές θεωρεί ότι έχασε και τα χρήματά του και το ακίνητο.
Η πραγματικότητα όμως δεν είναι πάντοτε αυτή.
Το προσύμφωνο δεν είναι ένα απλό χαρτί
Ένα συμβολαιογραφικό προσύμφωνο δημιουργεί συγκεκριμένες υποχρεώσεις.
Με αυτό τα μέρη δεσμεύονται ότι θα προχωρήσουν στο μέλλον στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης μεταβίβασης.
Εάν ο ένας από τους συμβαλλόμενους αρνηθεί αδικαιολόγητα να υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο, ο άλλος δεν μένει χωρίς προστασία.
Ο νόμος παρέχει τη δυνατότητα να ζητηθεί από το δικαστήριο η αναπλήρωση της δήλωσης βουλήσεως του αρνούμενου συμβαλλομένου, ώστε η δικαστική απόφαση να υποκαταστήσει την υπογραφή του.
Τι συμβαίνει αν ο πωλητής πεθάνει;
Ένα από τα δυσκολότερα ζητήματα είναι ο θάνατος του πωλητή πριν από την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου.
Πολλοί πιστεύουν ότι η συμφωνία παύει να ισχύει.
Στην πραγματικότητα, η κατάσταση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και το περιεχόμενο της συμφωνίας.
Σε αρκετές περιπτώσεις οι υποχρεώσεις του πωλητή μεταβιβάζονται στους κληρονόμους του, οι οποίοι υπεισέρχονται στη θέση του.
Αν όμως αρνηθούν να συνεργαστούν, μπορεί να απαιτηθεί δικαστική διαδικασία για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Όταν υπάρχει αμετάκλητο πληρεξούσιο
Στην πράξη συναντώνται αρκετές φορές συμβολαιογραφικά προσύμφωνα που συνοδεύονται από αμετάκλητο πληρεξούσιο προς τον αγοραστή ή τρίτο πρόσωπο.
Η ύπαρξη τέτοιου πληρεξουσίου μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική, ιδίως όταν ο πωλητής αποβιώσει ή μεταγενέστερα μεταβάλει τη στάση του.
Η ερμηνεία όμως του περιεχομένου του πληρεξουσίου απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή, καθώς κάθε υπόθεση παρουσιάζει διαφορετικά νομικά δεδομένα.
Δεν αρκεί να αποδείξετε ότι πληρώσατε
Ένα από τα μεγαλύτερα λάθη είναι η πεποίθηση ότι η απόδειξη της πληρωμής αρκεί από μόνη της.
Το δικαστήριο εξετάζει συνολικά:
- το προσύμφωνο,
- τους όρους του,
- τις πληρωμές,
- την πραγματική βούληση των συμβαλλομένων,
- τη συμπεριφορά τους μετά τη συμφωνία,
- τυχόν μεταγενέστερες πράξεις.
Κάθε στοιχείο μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμο.
Τα προβλήματα εμφανίζονται πολλά χρόνια αργότερα
Στις περισσότερες υποθέσεις η διαφορά δεν δημιουργείται αμέσως.
Ο αγοραστής χρησιμοποιεί το ακίνητο επί σειρά ετών χωρίς πρόβλημα.
Ξαφνικά όμως:
- πεθαίνει ο πωλητής,
- εμφανίζονται οι κληρονόμοι,
- επιχειρείται νέα πώληση,
- γίνεται αποδοχή κληρονομίας,
- αποκαλύπτεται ότι η κυριότητα δεν μεταβιβάστηκε ποτέ.
Τότε διαπιστώνεται ότι η υπόθεση είναι πολύ πιο σύνθετη από όσο φαινόταν αρχικά.
Η σχέση με το Κτηματολόγιο
Η μη ολοκλήρωση της μεταβίβασης δημιουργεί συχνά προβλήματα και στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Το ακίνητο μπορεί να εξακολουθεί να εμφανίζεται στο όνομα του αρχικού ιδιοκτήτη, παρά το γεγονός ότι ο αγοραστής το κατέχει επί δεκαετίες.
Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται πρώτα η επίλυση της διαφοράς και στη συνέχεια η διόρθωση των κτηματολογικών εγγραφών.
Παράδειγμα από τη δικηγορική πρακτική
Το γραφείο μας χειρίζεται υπόθεση στην οποία ο αγοραστής είχε συνάψει συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοράς αποθήκης, είχε εξοφλήσει το συμφωνημένο τίμημα και είχε λάβει αμετάκλητο πληρεξούσιο για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Πριν υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο, ο πωλητής απεβίωσε και οι κληρονόμοι του δεν προχώρησαν στην εκπλήρωση της συμφωνίας. Μετά από πλήρη αξιολόγηση των πραγματικών περιστατικών και των συμβολαιογραφικών εγγράφων, κινήθηκαν οι κατάλληλες δικαστικές ενέργειες για την προστασία των δικαιωμάτων του αγοραστή και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης σύμφωνα με τον νόμο.
Μπορεί να λυθεί εξωδικαστικά;
Σε αρκετές περιπτώσεις ναι.
Εφόσον υπάρχει διάθεση συνεργασίας από όλους τους εμπλεκόμενους, η υπόθεση μπορεί να ολοκληρωθεί χωρίς μακροχρόνια δικαστική διαμάχη.
Όταν όμως υπάρχει άρνηση ή αμφισβήτηση των δικαιωμάτων του αγοραστή, η προσφυγή στη δικαιοσύνη αποτελεί συχνά τη μόνη αποτελεσματική λύση.
Συμπέρασμα
Η αγορά ακινήτου δεν ολοκληρώνεται με την καταβολή του τιμήματος αλλά με τη νόμιμη μεταβίβαση της κυριότητας. Όταν η διαδικασία διακοπεί λόγω άρνησης του πωλητή ή θανάτου του πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ο αγοραστής δεν στερείται κατ’ ανάγκη της νομικής προστασίας που του παρέχει ο νόμος. Η έγκαιρη αξιολόγηση των εγγράφων και η επιλογή της κατάλληλης δικαστικής ή εξωδικαστικής στρατηγικής είναι καθοριστικής σημασίας για την προάσπιση των δικαιωμάτων του.
Το δικηγορικό μας γραφείο
Το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει υποθέσεις που αφορούν συμβολαιογραφικά προσύμφωνα, αναπλήρωση δήλωσης βουλήσεως, αθέτηση υποχρέωσης μεταβίβασης ακινήτων, διαφορές μεταξύ αγοραστών και κληρονόμων πωλητών, καθώς και συναφείς κτηματολογικές και εμπράγματες διαφορές. Κάθε υπόθεση εξετάζεται εξατομικευμένα, με στόχο την ασφαλή κατοχύρωση των δικαιωμάτων του εντολέα και την ολοκλήρωση της συναλλαγής σύμφωνα με το ισχύον δίκαιο.
